Investir dans le neuf avec la défiscalisation Pinel

Vous achetez un logement neuf et vous allez ensuite le mettre en location ? Vous pouvez profiter de l’avantage fiscal Pinel pour déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts !

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Vous investissez dans l’immobilier locatif neuf ? Vous bénéficiez depuis le 1er septembre 2014 d’un nouvel avantage fiscal, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement Valls II, Sylvia Pinel. Un dispositif toujours en vigueur en 2019.

Défiscalisation. Ce mécanisme, c’est une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Elle se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).

Pinel : les bonnes dates pour investir. Le dispositif devait s’éteindre le 31 décembre 2016. Il prendra fin le 31 décembre 2021 pour les investissements dans les zones Abis, A et B1 du dispositif (Ile-de-France, grandes métropoles, secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d’Azur). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le Pinel n’est plus possible. Les chiffres et autres données présentées dans cet articles sont à jour pour 2019.

Efficacité. Par rapport au dispositif précédent (le Duflot), les conditions du Pinel sont assouplies et vous pouvez louer à un membre de votre famille tout en profitant de l’avantage fiscal. Pour le reste, vous devrez respecter certaines conditions qui tiennent aux loyers et aux ressources des locataires. Des conditions qui n’ont rien de dissuasif pour les investisseurs.

Avantage Pinel : quelle réduction d’impôt ?

C’est l’une des grandes nouveautés du Pinel. Alors que son prédécesseur le Duflot ne proposait qu’une seule durée (neuf ans) pour un seul taux de défiscalisation (18 %), le Pinel se décline en trois versions pour plus de souplesse et davantage d’économies d’impôts, selon le choix de l’investisseur.

Vous louez six ans. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement, toujours dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant à déduire de votre feuille d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).

Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m². Si vous avez choisi au départ de louer durant six ans, vous pouvez parfaitement passer à neuf ans si vous le souhaitez. Attention : la démarche inverse n’est pas possible. Si, au départ, vous vous engagez sur neuf ans et que vous sortez du Pinel au bout de six ans, le fisc remettra l’avantage en cause (requalification).

Vous louez douze ans. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 € si l’on se base sur un montant d’investissement de 300.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées. 

Niches fiscales. Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Si vous achetez un logement de 200.000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6.000 € pour profiter d’autres déductions fiscales.

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